Selon un article du monde par Isabelle Rey-Lefebvre
La banque des règlements internationaux (BRI), ‘la banque centrale des banques centrales’, a tiré le signal d’alarme, dans son rapport annuel publié fin juin, sur l’endettement des investisseurs dans l’immobilier non résidentiel. Ces trois prochaines années arrivent en effet à échéance des milliards de dollars, de livres ou d’euros de crédits que les propriétaires de bureaux, commerces, entrepôts et hôtels ont massivement souscrits entre 2005 et 2007, soit au pic des prix, et qu’ils ne pourront pas honorer.
‘C’est ce que nous appelons ‘le mur de la dette’, c’est-à-dire une concentration exceptionnelle de prêts arrivant à terme en même temps, que les emprunteurs auront du mal à rembourser et les banques à refinancer, en raison des exigences accrues en fonds propres et des nouvelles règles prudentielles’, explique Bertrand Carrez, consultant d’Athema, conseil en financement immobilier.
Ce ‘mur de la dette’ trouve ses fondations dans les années 2005 à 2007, lorsque l’appétit des investisseurs et le crédit facile faisaient inconsidérément monter le prix de l’immobilier commercial, avec des achats financés jusqu’à 80 % ou 90 % par l’emprunt. Les risques ont été amplifiés par des techniques bancaires comme la titrisation massive des crédits hypothécaires via les fameux commercial mortgage-backed securities (CMBS) à l’origine de la crise financiére de 2008, et par le recours à des ‘crédits bullet’ : il s’agit de formules sans amortissement, dont l’emprunteur ne verse, en cours de prêt, que les intérêts, et rembourse le capital à son échéance, en général grâce à la vente de l’immeuble.
Aux Etats-Unis, Steve Renna, président de la National Association of Real Estate Investment Managers (Nareim), évalue à 800 milliards de dollars (636,7 milliards d’euros) le montant des crédits arrivant à échéance au cours des deux prochaines années, dont la moitié de créances douteuses. En 2008 et 2009, la valeur des immeubles a chuté de 30 % à 50 %, ‘une dépréciation excessive, qui sera peut-être ramenée, en 2010, à 25 % ou 35 % pour les immeubles de bonne catégorie’, tempère M. Renna. Les banques ont déjà enregistré, au premier trimestre, un taux de 10 % d’impayés des CMBS, contre 2 % à 3 % un an plus tôt.En lire plus sur LeMonde.fr
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