« Un château peut se définir comme une vaste demeure bâtie, possédant généralement des annexes bâties importantes ; il se trouve au coeur d’un domaine plus ou moins étendu dont une partie concourt à son agrément et constitue souvent un parc . »
C’est à l’origine une habitation monofamiliale pour la famille et son personnel, dés l’instant ou un château ne relève plus de cette définition , il fait parti d’un marché catégoriel différent : hôtel, maison de retraite,clinique ou autre..
L’époque de construction,la qualité architecturale, la décoration sont les facteurs fondamentaux qui vont permettre un classement en catégories. Le prix variera fortement en fonction.
Quels sont les catégories rencontrées selon les époques : le château médiéval souvent marchandé à un prix modéré, puis ceux du XVIe siécle plus… conviviaux, ceux du XVII et XVIII eme plus raffinés et ostentatoires avec des communs éloignés ou insérés dans un ensemble architectural ( jardin à la française..), le XIX eme siècle qui constitue la plus grande partie du marché actuel des châteaux, caractérisé par une grosse production de nouveaux châteaux et par des transformations et des agrandissements ostentatoires pas toujours heureux d’anciens.La guerre de 1914-18 marque la fin de la construction des châteaux ( à de rares exceptions prés ).
Qu’est ce qui fait la valeur d’un château ? Plusieurs paramètres assurément: l’emplacement, son état qui est une donnée fondamentale, la distribution, l’habitabilité, le confort , la taille ( à partir de 1500 m2 DHOP les châteaux sont importants en deçà de 500m2, on parlera plutôt de maison de maitre. ), les annexes bâties qui sont très valorisantes, le parc qui si il est bien dessiné ( à partir de 5 hectares environ ) peut convenir à la majorité des acquéreurs même si une surface de 10 à 20 hectares est plus prisée, l’extrême morcellement des propriétés est plutôt un handicap, et les charges sans oublier les frais de personnel et de fonctionnement qui « plombent » considérablement le prix, si elles sont trop importantes.
Le classement comme monument historique ou l’inscription à l’inventaire supplémentaire qui malgré quelques contraintes permettent de vendre généralement plus cher, car ils impliquent l’ assistance d’un architecte des monuments historiques pour les travaux soumis à autorisation, des subventions pour travaux plus élevées que pour les chateaux inscrits, une déduction du revenu imposable des travaux voire des frais de chauffage, si ils sont considérés comme essentiels à la conservation, une déduction de gardiennage, une de surveillance d’entretien du parc dans certaines conditions , la protection des abords ( 500m), une exonération conditionnelle mais totale des droits de mutation à titre gratuit ( sous condition de signature de convention à durée illimitée avec les ministères des Finances et de la Culture ), il n’y a cependant pas d’exonération au titre de l’ISF, mais un abattement si il est occupé à titre de résidence principale. Il y a en contre partie des contraintes qui concernent la protection du bâtiment ou les accords des services de l’état sont indispensables pour les moindres modifications .
On estime qu’il y a en France à peu prés autant de châteaux que de communes, le marché concerne en moyenne 1000 ventes annuelles dont toutes ne correspondent pas à la qualification de châteaux.
Du coup , le marché n’est pas de concurrence parfaite, ce n’est pas un marché local, mais plutôt régional voir national, les prix de vente peuvent être considérablement plus élevés que les estimations de l’expert car l’aspect coup de foudre n’est pas rare, d’autant qu’ un propriétaire peut craindre de dévaloriser son bien en n’en demandant pas un prix élevé, ce qui pourrait expliquer notamment des temps de présences sur le marché relativement long sans prendre en considération les aspects conjoncturels.
les acheteurs potentiels de châteaux de plus de 1500 000 euros sont très sensibles à la qualité architecturale et au parc qui se doit de favoriser l’isolement.
Les estimations se font essentiellement par comparaison, on exclura les méthodes par capitalisation du revenu, par sol et construction, par prix de revient à partir d’un prix d’achat datant de quelques années avec l’addition du couts des travaux réalisés.
Un marché de niche et de spécialistes..
D’après le guide pratique d’expertise immobilière aux éditions Eyrolles
